Surélévation de l'immeuble Le Guérandais

Ce projet a fait l'objet d'une visite de chantier, le 21 mars 2017, organisée par Novabuild et la CARENE en présence des acteurs du projet.

©François DANTART Photographe

Dans le cadre du plan d’action en faveur du parc de copropriétés de la reconstruction du centre-ville de Saint-Nazaire, la CARENE a décidé de se porter acquéreur d’un immeuble pour y conduire une réhabilitation exemplaire. Cette opération participe à l’information et aux incitations faites aux copropriétés d’engager de manière préventive des travaux de façon à enrayer la perte d’attractivité de ce parc en centre-ville.

La CARENE a décidé de solliciter l'appui de Novabuild à différentes étapes de déploiement de ce projet. Le cahier des charges a été élaboré dans le cadre de l’Expertise Novabuild pour les Projets exemplaires. Rehaussé d’un étage, l’immeuble témoin Le Guérandais est un laboratoire exemplaire où chacun peut puiser des bonnes idées.

Les acteurs du projet

• La Maîtrise d'Ouvrage, LA CARENE puis la SONADEV
• DGA Habitat
• Habitat de la Reconstruction
• L’équipe de maitrise d’œuvre avec le mandataire Vendredi Architecture et Urbanisme

Caractéristiques du projet

• 6 logements avec des terrasses de 9m2 en moyenne
• Espaces communs : 1 cour intérieure, 1 hall d’entrée généreux et une cage d’escaliers
• Une surélévation en bois
• Une chaufferie collective
• Les performances BBC Renov’ pour l’aspect énergétique des logements en rénovation
• RT 2012 respectée pour les logements en surélévation
• 627 000€ de budget total
• L’acoustique, qui est la principale source de nuisances évoquée par les Nazairiens habitant le parc de logements de la reconstruction, a été largement travaillée, en intérieur comme en extérieur.

Les objectifs

La SONADEV a obtenu la concession sur 10 ans pour une quinzaine d’immeubles à reconstruire à Saint-Nazaire. Son objectif : faire revenir les Nazairiens dans le centre-ville.

Il s’agissait de réaliser des travaux de réhabilitation exemplaires tant dans leur mise en œuvre que dans leurs résultats :

• La qualité des travaux doit s’appréhender de manière globale en insistant notamment sur le thermique et le phonique.
• Engager des travaux reproductibles par d’autres opérateurs, d’où la valeur démonstrative de l’opération et la mobilisation de savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation.
• A l’issue des travaux, l’immeuble est remis sur le marché en copropriété, là encore dans une optique de règlement et d’organisation exemplaire.
• Communiquer sur le plan d’action en faveur de ce parc et contribuer à susciter une dynamique autour de la problématique du centre-ville.

Les contraintes de départ

L'objectif était de tendre vers l’exemplarité tout en évitant de s’éloigner du « faisable » par un opérateur privé. La règle était de tenir le budget là encore pour rester dans le « faisable » et éviter d’engager des fonds publics excessifs. La recherche de subventions a été faite uniquement pour les surcoûts liés à l’innovation et à la communication.

Novabuild, par l’intermédiaire de ses adhérents, a été associé à des étapes clé du projet :

• Avis sur la réalisation de diagnostics de l’état initial permettant de mesurer les gains obtenus dans une logique d’évaluation.
• Définition de l’ingénierie la plus adaptée en appui de la maîtrise d’ouvrage et de maîtrise d’œuvre.
• Intégration à la phase travaux des innovations dans un ou plusieurs domaines.

Une approche en coût global

Les solutions de montage opérationnel ont tenu compte non seulement des différentes composantes du coût d’investissement (honoraires de maîtrise d’œuvre, surinvestissement thermique,…) ….mais aussi des économies dans les charges liées au fonctionnement du bâtiment (économies de chauffage notamment) sur toute la durée de vie du bâtiment (durée d’amortissement des investissements réalisés).

Le PCI a proposé une approche globale de la conception d'un bâtiment comparativement au processus de conception habituel qui veut qu'un architecte et qu'un maître d’ouvrage conviennent d'abord d'un concept (d'après un programme fonctionnel) et que l'on charge ensuite les BET structures, BET fluides et autres spécialistes d'appliquer le concept et de suggérer les systèmes requis pour sa réalisation.

« On essaye d'avoir un temps d'avance. On souhaite entrer dans une logique d'évolution de l'habitat plutôt que de démolition et construction», souligne Laurianne Deniaud, adjointe au maire en charge de l'urbanisme.

Les limites rencontrées

La contrainte sismique est forte sur le territoire, la surélévation n’a donc pas pu être plus importante en raison des surcharges apportées. Si elle a été améliorée, la mise aux normes globale de l’accessibilité n’a pu être incluse dans le projet de réhabilitation car elle ne rentrait pas dans le budget.

La cage d’escalier existante était mal placée car non centrée par rapport au plan de l’immeuble. La contrainte budgétaire nécessitant sa conservation il a fallu réfléchir à une distribution optimale afin de ne pas trop accentuer les parties communes. Les plans ont donc été élaborés autour de celle-ci, ce qui a entraîné une répartition assez atypique : 5 des 6 logements sont en duplex, dont certains inversés.

Bilan de l'opération

L’opération arrive à sa phase finale. Malgré des contraintes de départ fortes, notamment en termes de budget, le projet a été réalisé avec succès.

L’arbitrage des choix pour répondre à la fois aux contraintes acoustiques, énergétiques et économiques présentait la principale difficulté. En phase chantier, la mise en œuvre ou l'ordre chronologique de mise en œuvre peut faire chuter la performance de l'un ou l'autre des critères acoustiques et énergétiques.

La mitoyenneté a été largement abordée : définition des limites, murs simple ou doubles en mitoyenneté, prolongation des cheminées après identification des conduits concernés / difficulté à joindre les voisins.

Le chantier enfin, son installation très réduite sur l’emprise publique et les fenêtres de livraison réduites en temps (grutage des murs bois, etc.) ont présenté des contraintes supplémentaires.

Témoignage

Pierre Ledoux, Vendredi Architecture et Urbanisme, nous fait part de ses retours sur le projet :

"Les solutions apportées sont issues pour beaucoup à la conception technique assez poussée dans le dessin et à l'identification des éléments mis en œuvre afin de se poser un maximum de questions en amont du chantier. Les échanges ont été intenses entre la Maîtrise d’Œuvre et la Maîtrise d’Ouvrage via les assistants à la Maîtrise d’Ouvrage.

Au final, peu de recherche d'innovation particulière a été faite car le projet était basé sur la recherche de reproductibilité, par des entreprises de toute taille et locales. Le contrôle de consommations énergétiques individualisé a été prévu pour vérifier lors du fonctionnement du bâtiment les performances attendues.

Les améliorations à envisager porteraient sans doute sur une mise en place d’Analyse de Cycle de Vie. Les intervenants, très nombreux, ne permettent pas de mener une ACV en plus des demandes liées aux autres assistants aux maîtres d’ouvrage. Les contraintes structurelles, réglementaires, acoustiques, énergétiques, patrimoniales et esthétiques sont déjà très lourdes à traiter, d'où la difficulté à mobiliser encore une Analyse de Cycle de Vie."

A quelques mois de la livraison, la vente des appartements et duplex sont ouverts. Un duplex est déjà réservé !

Panorama construction durable en Pays de la Loire

Ce projet est à retrouver dans le Panorama de la Construction Durable en Pays de la Loire, cartographie alimentée par Novabuild et recensant les projets inspirants dans la région.