ZAC Maison Neuve : intégrer la terre crue dans le logement

Le projet d’écoquartier a été initié en 2011, porté par LAD, ex SELA. Pensé comme une extension de la ville de Guérande, il portait les ambitions d’une ville pour tous, dans un territoire où l’offre de logements était insuffisante. Maison Neuve est conçue dans une démarche raisonnée, en lien étroit avec l’économie du territoire, ses compétences et ses ressources.

La ZAC Maison Neuve, qu’est-ce que c’est ? C’est un écoquartier comprenant des logements et des commerces, une école, le tout en extension du centre bourg de Guérande.

• 30 ha de superficie ;
• 8 ha d’espaces verts et naturels ;
• 4 secteurs ;
• 675 logements, pouvant accueillir 1 500 habitants à terme.

Plan Masse de la ZAC Maisonneuve ©LIEUX FAUVES

Au démarrage du projet entre 2012 et 2014, une concertation a mobilisé les guérandais·es à travers cinq ateliers vie locales et club entreprises.

Pres de 180 acteurs du territoire ont répondu présent. De cette mobilisation est issue une charte de l’immobilier autour de 7 piliers :

• La ZAC comme levier de développement économique local ;
• Conciliation entre l’intensité urbaine et la qualité de vie ;
• Penser les mobilités actives ;
• Préserver la biodiversité ;
• La mixité sociale et générationnelle ;
• Favoriser les initiatives locales éco-responsables ;
• Penser l’énergie et la gestion des matériaux.

Les différents acteurs et partenaires du projet ont aussi répondus présents à cette démarche participative. Ont été convié les promoteurs privés, les bailleurs sociaux, les acteurs de l’habitat participatif, des architectes et des entreprises de la région. L’objectif était de comprendre les attentes et les besoins de ces différents partenaires, de préciser les objectifs du quartier, notamment sur 3 thèmes :

• La maîtrise des coûts de construction ;
• Les modes constructifs et l’usage des matériaux biosourcés et géo-sourcés ;
• L’exemplarité environnementale.

La ZAC de la Maison Neuve s’appuie sur plusieurs enjeux structurants qui visent à inscrire le futur quartier dans une logique à la fois écologique, sociale et économique.

Le premier objectif est de retisser des liens entre les espaces naturels, agricoles et bâtis, notamment en préservant trois grands prés qui assurent une continuité entre la ville existante et le grand paysage, tout en constituant des supports pour la valorisation écologique, hydraulique et les nouveaux usages du quartier.

La volonté affirmée de mixité, qu’elle soit urbaine, sociale ou programmatique est également très forte sur le projet, afin de favoriser un cadre de vie diversifié et inclusif.

Le projet privilégie également des aménagements frugaux, conçus à partir du déjà-là, en réduisant notamment le périmètre initial de la ZAC pour préserver le ru (cours d'eau) et les espaces à forte sensibilité écologique, et en aménageant une frange paysagère sous la forme d’un parc le long de ce dernier. Par ailleurs, le développement de mobilités alternatives est encouragé, en cohérence avec les enjeux environnementaux actuels, tout en faisant du quartier un véritable levier de dynamisation économique à l’échelle locale.

La ZAC comme un éco-rempart

©LIEUX FAUVES

Le concept d’éco-rempart est né de l’implantation du projet entre les lignes du paysage, le chemin de l’eau (le ru) et l’occupation agricole. Il s’agit de prolonger l’environnement dans le tissu urbain par de vastes espaces verts :

• Le pré fertile : potagers, vergers et ruches
• Le pré commun : prairie de jeu
• Le sillon nature : roselière et continuité écologique

La trame écologique de grande échelle détermine quatre secteurs urbanisables, comme “quatre hameaux”, maillés avec la ville ou ouverts sur le grand paysage. Ces derniers s’organisent autour de placettes, lieux d’intensité bâtie et programmatique, qui permettent de forger une identité singulière à chaque secteur.

Les mixités urbaines, sociales et programmatiques

Le projet fait le pari d'une densité plus forte que la moyenne des lotissements et hameaux du territoire. Les 675 logements offrent une diversité entre logements individuels accolés, logements intermédiaires en R+2 et petits collectifs. Chaque secteur répond à des objectifs de mixité, les bâtiments les plus hauts formant des micro-polarités à l’image des hameaux de la Presqu’ile. A l’échelle des îlots, la diversité des gabarits assure un rythme et des variations en adéquation avec les échelles locales. Les bâtiments les plus hauts sont en R+4.

Chaque secteur accueille une part de logements sociaux, sans distinction de qualité architecturale avec le logement en accession privé. Au total 37 % seront des logements locatifs sociaux. Le BRS complète l’offre pour les logements en accession sociale. 17 % seront commercialisés en accession abordable pour les primoaccédants.

Un projet d’habitat participatif, «les P’tits ensembles» vient compléter l’offre résidentielle. La municipalité de Guérande et l'agence départementale LAD ont réservé une parcelle d’environ 4000 m² partagée avec un bailleur social. Ceci permet d’intégrer dans le bâtiment des familles à revenu modeste, éligibles au prêt social location-accession (PSLA).

Concernant les équipements, il s’agissait de compléter l’offre existante dans une polarité relais. Le plan s’organise autour de 4 quartiers, chacun doté d’équipements en fonction de sa situation urbaine.

Le suivi de la trame écologique du site

©LIEUX FAUVES

Confronté au chemin de l'eau et la répartition des zones de forte sensibilité écologique (haies et fossés), il a été choisi d'organiser le quartier autour de 3 principes fondateurs :

• La trame écologique comme préalable à l'acte urbain ;
• Le lien avec la ville ancienne, liens visuels et physiques ;
• L'observation du patrimoine bâti et de son organisation dans le territoire guérandais.

Dans cette logique, une urbanisation en 4 phases traversée par des continuums écologiques majeurs a été convenue.

Le site initial était occupé par une activité agricole, ayant conduit au drainage des terres et à un appauvrissement de la qualité écologique des sols. Le principe d’aménagement reposait sur une double approche de préservation de l’existant et d’installation d’une mosaïque de milieux. Cette stratégie repose sur la réalisation de 3 grands prés et de la promenade du Ru.
A grande échelle ils connectent la ville dense et les milieux ouverts, formant de longues continuités écologiques.

Cette démarche écosystémique se poursuit dans les cœurs d’îlot et dans une préservation de la perméabilité des sols (espaces de stationnement, venelles, chemin piéton).

La montée en puissance de l’emploi de matériaux biosourcés et géosourcés

Identifier, stocker, expérimenter et massifier. Une histoire en 4 actes qui se traduit ensuite dans les tranches.

• Tranche 1 : Préconisations
  • Attirer les opérateurs et constructeurs dans un contexte difficile tout en proposant une intégration non-obligatoire
• Tranche 2 : Prescriptions
  • Augmenter la part de matériaux biosourcés dans les constructions (sur les lots à bâtir et sur les logements collectifs) en obligeant les porteurs de projets à incorporer des matériaux bio et géosourcés
• Tranche 3 : Prescriptions quantifiées
  • Accentuer et maximiser le recours aux ressources du site en contraignant les porteurs de projets à intégrer l'équivalent de 4 m3 de terre crue par logement que ce soit dans les communs ou directement dans chaque logement
  • Implantation de la Fabrique Terre sur le site de la ZAC pour faciliter le réemploi de la terre de site sous forme de briques de terre crue, de bauge ou encore de torchis

Maitrise d'ouvrage

• Loire Atlantique Développement (LAD)*
• La Ville de Guérande

Maitrises d'œuvre

• Architectes - urbanistes : LIEUX FAUVES
• Paysagiste : Origami
• VRD Environnement : SCE

Détails techniques

• Coûts des travaux : 12M€ HT
• Superficie : 30 ha
  • SDP : 53 450m²
  • 8 ha d'espaces écologiques
• Dates : démarrage de la conception en 2011
• Distinctions : lauréat du concours Ecoquartier 2011 dans la catégorie petite ville
  • Labellisé Ecoquartier

*Adhérents Novabuild

Panorama construction durable en Pays de la Loire

Ce projet est à retrouver dans le Panorama de la Construction Durable en Pays de la Loire, cartographie de Share is More alimentée par Novabuild et recensant les projets inspirants dans la région.