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Éditorial de Laurent ROSSEZ | Passer de l’oPinel au couteau suisse

Publié le

31/10/2017

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Je souhaite m’exprimer ce mois-ci, une fois n’est pas coutume, pour lancer une tribune ouverte - à l’attention des pouvoirs publics - s’agissant des dispositifs fiscaux autour du logement et plus spécifiquement du « PINEL » (investissement locatif, prêt à taux 0, logements intermédiaires à destination des acteurs institutionnels).

C’est une réflexion ouverte et je sais d’avance que certains de mes propos feront débat mais c’est le but ; je vous invite donc à réagir et à exprimer vos idées sur le site en commentant cet article en bas de page.

Un zonage qui change brutalement tout …

Comme vous le savez, depuis quelques semaines, les différentes zones dites « de tensions du marché de l’immobilier » du dispositif fiscal PINEL sont remises en cause :

  • les zones d’application de la Loi Pinel 2018 seront recentrées sur les zones A, A bis et B1 pour les 4 prochaines années.
  • et les zones B2 et C (avec agrément du préfet délivré après avis du Comité Régional de l’Habitat & de l’Hébergement) éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2017, sortiront du dispositif dès 2018.

Pour les villes des Pays de la Loire en B2 et C, ce changement annoncé fin 2017 et applicable dès fin 2018 est brutal. Il peut sonner le glas de nombreux programmes immobiliers desquels nos entreprises et agences dépendent pour leurs commandes des mois à venir.

Cette exclusion du zonage B2 n’est pas une mince affaire car sont concernées de très nombreuses villes, dont les grandes agglomérations des Pays de la Loire, comme, en Loire-Atlantique : Ancenis, en Maine-et-Loire Angers et Cholet, en Mayenne : Laval, en Sarthe : Le Mans, en Vendée : La Roche-sur-Yon.

L’économie actuelle du logement, qui reprenait des couleurs ces derniers mois, s’est clairement reconstruite récemment grâce aux taux d’intérêts faibles et sur la base du dispositif PINEL car de nombreux acteurs se sont développés face à la demande croissante d’investisseurs cherchant un « produit de défiscalisation ».

Pour tous les acteurs de la construction de taille petite à moyenne, situées en B2 et dont la zone de chalandise est par nature associée à leur implantation géographique, un arrêt du PINEL dès 2018 correspond à un dangereux et  « brusque changement de modèle ». Et malheureusement des difficultés vont arriver rapidement car ne disposant pas du nécessaire temps d’adaptation face à tout changement de contexte économique.

Les dérives d’un dispositif qui ne tire pas vers le haut …

Ce n’est pas NOVABUILD qui va contester le fait que le dispositif PINEL contient en lui les germes d’un ancien modèle subventionné qu’il convient de questionner. Effectivement, nous avons tous constaté une certaine « dérive » du système, c’est le moins que l’on puisse dire…

Qui n’a pas été, si ce n’est surpris, sceptique voir même victime collatérale par manque d’ambitions sur les projets, du fait d’un business modèle qui a finalement consisté trop souvent à transformer progressivement le secteur résidentiel, pourtant encore à l’origine du 1/3 de la consommation finale d’énergie du pays (avec une augmentation de 50% en 25 ans), en un produit de défiscalisation et de placement, avant tout profitable aux investisseurs déçus du rendement actuel des produits bancaires classiques.

Le but devient alors celui d’offrir un maximum de « m² défiscalisables » à des acheteurs qui n’occuperont pas les appartements concernés et qui n’iront souvent même pas visiter le bien acquis, cas d’espèce unique dans l’économie où un bien de consommation est vendu sans même que le payeur désire voir sur quoi il dépense son argent (sauf dans le cas particulier où le locataire fait partie des membres ascendants ou descendants de sa propre famille).

Face à l’impérieuse nécessité d’être exemplaires et de trouver des solutions face à la dérive climatique que l’on constate tous plus manifeste chaque jour, il y a sûrement mieux à faire que d’exiger un niveau de performance énergétique global équivalent à la réglementation de base RT2012  pour « avoir  droit » au PINEL.

Peu de place alors à la recherche, au développement de l’innovation pour ré-inventer notre façon de faire et d’impacter. Peu d’enthousiasme pour questionner les solutions viables et pérennes consistant à réhabiliter un parc globalement très émissif ou les friches urbaines plutôt que systématiquement construire.

Porte ouverte alors au « service minimal » en matière d’ambitions constructives et environnementales. Peu d’entrain in fine à l’engagement volontaire de l’ensemble de la chaîne de valeur pour faire mieux que le minimal règlementaire exigé, pour aller chercher les concepts et les performances qui propulseraient notre secteur vers une économie sobre et efficiente en matière d’impacts…

Entre deux modèles distincts : il faut toujours un chemin de passage …

Cela dit, j’invite les décideurs, comme j’ai pu le faire la semaine dernière auprès de M. Benjamin Griveaux, secrétaire d'État auprès du ministre de l'Économie et des Finances, lors de sa venue à Angers au World Electronics Forum, à considérer la brutalité du changement provoqué par une sortie du PINEL dès 2018, ce qui est une durée largement insuffisante pour ré-inventer collectivement un autre modèle.

Avant de retrouver un équilibre dans une nouvelle configuration économique qui serait moins « dépendante » du dispositif, la part des investisseurs en loi PINEL frisant actuellement les 60% du marché, il faut une période intermédiaire pour permettre le passage d’un modèle à l’autre.

La transition pour gérer l’arrêt annoncé du dispositif en « zone B2 » devrait donc être suffisamment longue pour donner à notre secteur toute la visibilité dont il a besoin pour basculer demain dans un autre modèle et ainsi ne pas accentuer la fracture territoriale. Il convient sans aucun doute de donner plus de temps et accompagner avec un parcours visible et méthodique pour aller du modèle actuel à un écosystème constructif positif.

C’est dans ce cadre que les centres de ressources comme NOVABUILD peuvent mobiliser les acteurs, accompagner au changement, favoriser les effets d’entraînement pour contribuer à la création de nouvelles offres de valeur en mesure de porter demain l’économie du secteur sans nécessairement avoir recours aux « produits dopants » que constituent les aides récurrentes de type Scellier, Duflot ou maintenant Pinel. Car d’autres pays s’en sortent sans elles…

Comment passer de l’oPinel au couteau Suisse…

Car il s’agit bien de produire in fine des bâtiments positifs pour les hommes donc globalement favorables à la maîtrise des dérives de nos écosystèmes, à commencer par la stabilisation du climat.

Il est question pour notre secteur de trouver à terme son marché sans avoir systématiquement besoin des aides fiscales. Il s’agit alors de contribuer à l’invention d’un processus où ce serait bien les clients finaux, comme par exemple les primo-accédants, qui s’inscriraient dans une démarche volontariste devenant exigeants en matière d’éco-construction, car de mieux en mieux informés et conscients des enjeux.

On pourrait imaginer soutenir autrement le logement via l'engagement volontaire des maîtres d’ouvrages et donneurs d'ordre qui seraient récompensés par un « Bonus/Malus écoconstruction » plutôt qu'un boni fisccal investisseurs. Ce serait une façon aussi de soutenir l’exigence de qualité environnementale des futurs occupants en favorisant les logements les moins émissifs en gaz à effet de serre (avec une évaluation de type E+/C-).

Une partie des 1,6 Milliards d’Euros du PINEL pourraient avantageusement être réorientés dans ce sens, ce qui aurait le mérite de « tirer le marché » vers le haut via la demande.

Cela favoriserait de surcroît l’émergence de solutions constructives nouvelles compatibles avec la loi de transition énergétique de la France.

D’ailleurs, ce type de pédagogie et méthode pour aller vers une commande vertueuse du point de vue de l'environnement, cela existe et cela obtient des résultats en Suisse. La Confédération helvétique a su démultiplier les démarches volontaires, tirant tout l'écosystème vers le haut. C'est ce que j'appelle le couteau Suisse plutôt que l'oPinel.

C’est l’idée de la « société à 2000 Watts » consistant à diviser par 3 la puissance énergétique par individu en s’appuyant sur :

- une diminution volontaire de la consommation de chaque personne,

- la mise en place de nouvelles solutions sollicitées par la demande,

- et enfin le subventionnement des technologies qui ne sont pas encore immédiatement rentables.

C’est un réel exemple en Europe de démarche volontaire et vertueuse d’économies d’énergies portées par la demande, qui devrait nous inspirer !

Découlent alors de l’exigence grandissante des consommateurs en matière d’efficience globale : la montée en performance et compétitivité de nombreux acteurs œuvrant en faveur de l’innovation énergétique. Rien n’est fait brutalement, l’ensemble de la chaîne de valeur est impliqué pour atteindre les objectifs ambitieux qui sont compris de tous. En plus de donner du sens cela contribue à faire de la Suisse un pays avant-gardiste en matière d’innovation et de transition environnementale.

Cela devrait nous inspirer pour passer de « l’oPinel » au couteau Suisse !



Laurent Rossez, Président de Novabuild.

Novembre 2017

(1) Commentaires

Ca me fait penser à cela : Apprendre à réparer l’ancien et freiner sérieusement sur le neuf. Comme dans l’automobile, on souhaite faire diminuer l’impact environnemental avec des véhicules neufs moins polluants. Mais on focalise sur l’usage ,moins polluants. Mais pour sa fabrication, on génère une pollution bien plus grande que l’entretien/réparation d’un véhicule ancien (voir bilan carbone d’une voiture électrique). Ce qui aura le plus d’effet sur l’environnement, c’est le recentrage de nos énergies grises, sur « ne jetez plus vos vieux immeubles, restaurez-les ! ». Les bâtis de ces époques sont souvent de bonne facture. C’est en plus du gaspillage que de les raser systématiquement. Après cela, d’autres critères, considérés incontournables, demandent à raser. Faut-il les remettre en question ? Exemple : Pourquoi le renouvellement social d'un quartier urbain, doit-il passer par un rasage complet d’immeubles. N’y a-t-il pas plutôt une action à l’échelle de l’homme, une action plus sociale, pour gérer ce renouvellement de population, basée sur les relations entre les gens ? Les mises en relations entre les gens, l'entente, l'apprentissage de la tolérance et des différences, les entraides qui en découlent, sont facteurs d'économie d'énergie, qui plus est, en sortant ainsi du chacun pour soi.

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